上海市住房城乡建设管理委员会、房屋管理局、规划资源局与金融监管局四个部门于9月28日联手推出了一系列新政策，以落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号，以下简称“《实施意见》”）。这一启动将重点从预售资金监管、现房销售规范、金融配套支持及土地供应管理等六个方面进行制度创新，旨在加快房地产市场的改革步伐，推动新的发展模式。这一政策自2026年9月28日起正式生效，继北京之后，上海也成为一线城市中落实楼市销售制度改革的先行者。

根据上海易居房地产研究院副院长严跃进的分析，上海此次的住房销售改革文件与北京的相关政策高度吻合。这不仅标志着国内一线城市在国家房地产三项基础制度框架下的地方实施细则落地，也体现了各地在国家政策指导下的精准贯彻。总体而言，京沪两地的政策表述与国家层面保持一致，只有在某些具体操作细则上存在微小差异，这种优化是为了更好地适应当地市场情况。

在新政策中，预售管理首次收紧，全面实施对预售资金的全额和全过程监管。政策规定，自2026年8月28日起，所有新发布土地出让公告的商品住房项目在申请预售时，单体建筑必须完成主体结构封顶，并且项目须通过综合竣工验收后，才能解除资金监管。此外，上海还将推出专门的预售资金监管办法，以进一步明确实施细则。 谈球吧

另一个核心亮点是，为了避免对市场的“一刀切”冲击，此次改革针对存量在途项目设置了分层过渡期，实行分类预售管理。对于2026年8月28日（含）前已取得或部分取得建设工程规划许可证但尚未办理预售许可证的项目，将继续按照原有的预售条件和资金监管政策执行。而对于早于该日期已经拿地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上将按照新项目标准执行，各区若能保障项目按时交付，经过市级部门备案后，2027年底前仍可以按旧规进行预售，资金监管则必须遵循新规。

在现房销售方面，上海首次明确了细化的实操规则，并与北京的政策形成了框架统一、细节调整的落地模式。政策要求，自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目将优先推行现房销售，土地出让公告将提前公布现售要求。房企在完成房屋首次登记并通过区级房管部门备案，且房源没有抵押、查封等限制后，方可进行现房销售。

值得注意的是，上海设定了现房销售的定金制度，房企在获得建筑工程施工许可证后，能够与购房者签订定金合同，而定金上限为购房总价的3%。合同中会明确房款、交付周期及违约处理等细节，并规定房企逾期交房需返还定金并承担相应的违约责任。此外，上海房管部门将会推出定金合同的示范文本，以规范交易行为。与北京1%的定金比例相比，上海的这一调整反映了对本地市场交易特点的妥当考量，旨在进一步平衡买卖双方的权益。 谈球吧

中原地产市场分析师卢文曦指出，《实施意见》的核心价值在于提升行业与市场的预期稳定性。近期上海土地拍卖市场总体表现谨慎，房地产企业因尚未明确的新规细则，难以精准评估项目收益，导致拿地意愿不强。然而，此次细化政策的正式出台，为行业规则提供了明确的方向，也令市场买卖双方的选择空间得以拓展。除土地出让公告中要求现房销售的项目外，房企依然可以自主选择预售或现售模式，从而继续利用预售制度提升开发效率。

卢文曦进一步分析指出，新规提升了预售准入门槛与资金监管标准，有效降低了传统预售模式下的交付风险，购房者资金安全因此得到了更好的保障。在行业层面，这一政策变革也将促使房企依据自身资金实力选择适宜的开发路径，推动行业回归以产品为本，更加注重向市场推介高品质住宅。

在金融方面，本次房地产市场制度调整带来了全新的改革亮点。上海实施房地产项目主办银行制度，实现了项目资金的闭环监管，强化了金融机构的监管责任。从2026年8月28日起，所有新签借款合同的项目必须由主办银行负责，银团模式下由牵头银行进行管理。房企需在主办银行开设专用资金账户，将项目开发贷、自有资金及现房销售资金等所有相关资金统筹纳入账户管理，确保预售资金与现房定金全部存入监管专户，做到专款专用，便于全程监控。 谈球吧

此外，信贷政策也迎来了重要的调整，彻底改变了以往的预售放款模式。新规明确，自2026年8月28日起，取得预售许可证的项目需要完成竣工备案后，方能发放个人住房按揭贷款及公积金贷款，贷款资金也必须通过受托支付直接划入监管账户。严跃进强调，这一“竣工备案后放款”的政策变革是此次改革的核心特征，它将从根本上规避交付风险，虽然可能延长了资金到账时间但却为市场带来了更为稳定的运行环境。